Ejemplo: 20.000 € ahorrados y una hipoteca al 2,5 %
Quedan 150.000 € por pagar a 25 años al 2,5 % (cuota de 673 € al mes). Tienes 20.000 € y comparas con un fondo indexado (comisión del 0,2 %) que rinde un 6 % al año.
- Amortizar reduciendo plazo: te ahorras 15.372 € de intereses y acabas 4.3 años antes. Invirtiendo después la cuota, al final tendrías 39.144 €.
- Amortizar reduciendo cuota: pagas 583 € al mes en vez de 673 € y te ahorras 6.917 € de intereses. Invirtiendo la diferencia, tendrías 52.340 €.
- Invertir: los 20.000 € se convierten en 68.767 € después de impuestos.
Invertir compensa por encima de un 3,18 % anual; por debajo, amortizar. Abre este ejemplo y cámbialo por tus datos.
¿Cómo se hace la comparación?
Se miran los dos caminos hasta la fecha en que acabaría tu hipoteca, gastando lo mismo cada mes en los dos:
- Invertir: el dinero se invierte hoy y la hipoteca sigue igual.
- Amortizar: el dinero (menos la comisión, si la hay) reduce la deuda. Lo que dejas de pagar cada mes (toda la cuota cuando acabas antes, o la diferencia de cuota) se invierte con la misma rentabilidad.
La cuota se calcula con el sistema francés, el habitual en España. La inversión crece mes a mes con la rentabilidad indicada menos la comisión del fondo, y al final la ganancia tributa en el IRPF del ahorro. Gana el camino con más patrimonio neto.
Lo que la cifra no dice: amortizar es seguro y te da tranquilidad; invertir puede salir mejor o peor según los mercados. Antes de amortizar, conviene tener un colchón para imprevistos, porque el dinero que metes en la hipoteca ya no se puede sacar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, amortizar hipoteca o invertir?
Depende de dos cifras: el tipo de interés de tu hipoteca y la rentabilidad que esperas de la inversión, después de comisiones e impuestos. Amortizar te da una rentabilidad segura igual a tu tipo de interés; invertir puede dar más, pero no está garantizado. La calculadora te dice a partir de qué rentabilidad compensa invertir.
¿Es mejor reducir plazo o reducir cuota?
Reducir plazo ahorra más intereses, porque la deuda desaparece antes. Reducir cuota te deja más dinero libre cada mes. Para comparar de forma justa, aquí lo que dejas de pagar en los dos casos se invierte con la misma rentabilidad.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar?
Por ley (Ley 5/2019), como máximo: en hipotecas variables, 0,25 % del capital amortizado en los 3 primeros años, o 0,15 % en los 5 primeros (según contrato); después, 0 %; en fijas, 2 % del capital amortizado en los 10 primeros años; 1,5 % a partir del año 11. Son máximos: la comisión nunca puede superar la pérdida financiera de la entidad y muchos contratos tienen 0 %.
¿Cómo se tienen en cuenta los impuestos?
La ganancia de la inversión tributa en la base del ahorro del IRPF (escala 2026, del 19 % al 30 %) al venderla al final. Lo que ahorras en intereses al amortizar no tributa. Se asume que vendes todo de una vez al acabar la hipoteca.
¿Por qué la cifra del resultado es tan grande en los dos casos?
Porque compara el patrimonio que tendrías cuando acabe la hipoteca, incluido lo que inviertes de la cuota que dejas de pagar. En los dos caminos gastas lo mismo cada mes, así que la diferencia es lo que de verdad te juegas.
Otras calculadoras
Simulación con rentabilidad constante y tipo de interés fijo durante todo el plazo. Si tu hipoteca es variable, el resultado cambiará con el euríbor. No es asesoramiento financiero ni fiscal.